Bekendmaking

Voorgenomen uitgifte van gronden door de gemeente ’s-Hertogenbosch in de Noordoosthoek van de Groote Wielen aan Woningcorporatie Zayaz.

Aanleiding

Vanwege het gelijkheidsbeginsel - dat strekt tot het bieden van gelijke kansen - moet de overheid bij het  voornemen tot uitgifte van een schaarse onroerende zaak volgens de Hoge Raad via een selectieprocedure ruimte bieden aan (potentiële) gegadigden om mee te dingen. 
Dit kan achterwege blijven als bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de uit te geven onroerende zaak. In dat geval moet het voornemen tot de één-op-één uitgifte wel (gemotiveerd) bekend worden gemaakt. 

In deze bekendmaking doet de gemeente ‘s-Hertogenbosch een beroep op de uitzonderingsregel en wordt gemotiveerd waarom het voornemen bestaat de betreffende gemeentelijke gronden op de locatie Noordoosthoek van De Groote Wielen in Rosmalen één-op-één aan Zayaz uit te geven. 

Project flexwoningen Noordoosthoek

Het aantal mensen dat een woning zoekt, blijft stijgen. Hierdoor neemt de druk op de woningmarkt toe. Hier wil de gemeente samen met Zayaz wat aan doen door ruim 200 kwalitatief hoogwaardige en duurzame flexwoningen in De Groote Wielen, deelgebied  Noordoosthoek te bouwen. Flexwoningen zijn woningen die (grotendeels) in een fabriek worden gebouwd, die relatief snel geplaatst en ook verplaatst kunnen worden. De gemeente ’s-Hertogenbosch wil deze woningen samen met Zayaz realiseren voor een brede doelgroep: van jong tot oud, alleenstaand tot gezin en waarbij ongeveer 2/3e van de woningen vallen in de sociale huur, de rest in de middenhuur. Hieronder is de locatie van de flexwoningen (met zwarte stip) globaal in beeld gebracht:

Voornemen gronduitgifte

De gemeente ’s-Hertogenbosch heeft het voornemen om 20 kalenderdagen na de datum van publicatie van dit bericht een overeenkomst met Zayaz te sluiten waarbij een gedeelte van het perceel, kadastraal bekend gemeente ’s-Hertogenbosch, sectie U, nummer 1850, grenzend aan de Hustenweg (noordzijde) en de Rosmalensedijk (oostzijde) in Rosmalen, wordt gereserveerd voor Zayaz. Nadat de omgevingsvergunning(en) voor de bouwplannen zijn verleend, wordt de grond in delen/fasen uitgegeven aan Stichting Zayaz. Dit ten behoeve van de realisatie van ruim 200 flexwoningen (zijnde sociale huur- en middenhuurwoningen) met bijbehorende voorzieningen. Hieronder is de uit te geven locatie (met gele omlijning) nader in beeld gebracht:

Voorgeschiedenis

De gemeente ‘s-Hertogenbosch geeft hiermee uitvoering aan de op 14 juni 2021 met Stichting Zayaz gesloten Intentieovereenkomst. Deze Intentieovereenkomst is tot stand gekomen op basis van de meerjarige prestatieafspraken (2021-2025) tussen de gemeente en woningcorporaties, waaronder Zayaz. Ter uitvoering van deze prestatieafspraken zijn de gemeente en Zayaz in de zomer van 2020 gezamenlijk een onderzoek gestart naar de haalbaarheid van de ontwikkeling en realisatie van circa 300 flexwoningen in de Noordoosthoek, voor een periode van maximaal 15 jaar. Daarbij is gekozen voor een vernieuwende en innovatieve aanpak. Uit het haalbaarheidsonderzoek is een gebiedsconcept voortgekomen waarmee in maart/april 2021 de dialoog met de omgeving is aangegaan. Daarna werd de Intentieovereenkomst gesloten en zijn de gemeente en Zayaz aan de slag gegaan met de afronding van het haalbaarheidsonderzoek en het vervaardigen van een voorlopig ontwerp stedenbouwkundig plan.

Contractuele verplichtingen

Zayaz en de gemeente zijn met het sluiten van de hiervoor bedoelde Intentieovereenkomst over en weer verplichtingen aangegaan. Daarnaast heeft de gemeente eind 2020 gronden van Zayaz gekocht in de Noordoosthoek in ruil voor een bouwclaim/productierecht op de ontwikkeling en bouw van woningen in hetzelfde plangebied.

Woningcorporatie is de eerst aangewezen partij

Woningcorporaties zijn wettelijk aangemerkt als “toegelaten instellingen”. Zij hebben een bijzondere taak als het gaat om de ontwikkeling, realisatie en duurzame instandhouding van de sociale woningvoorraad. De uitvoering hiervan is wettelijk geborgd. In dit kader zijn de hiervoor al aangehaalde meerjarige prestatieafspraken gemaakt tussen de gemeente en de woningcorporaties (BrabantWonen, JOOST, Mooiland en Zayaz) en het Stedelijk Huurders Platform (SHP). Het realiseren van flexwoningen is hier onderdeel van. De flexwoningen in de Noordoosthoek zijn in de onderlinge samenwerking als project aan Zayaz toegewezen.

Woningcorporatie Zayaz is (samen met een aantal andere corporaties) lid van WoonService Regionaal Coöperatief U.A.. WoonService is een coöperatie ten behoeve van woningzoekenden voor het samenbrengen van vraag en aanbod van (sociale) (studenten)huurwoningen, garages en andere. WoonService coördineert het regionale samenwerkingsverband tussen de woningcorporaties (de leden) met betrekking tot woonruimteverdeling. Hierdoor is een rechtvaardige, doelmatige en marktgerichte verdeling van de huurwoningen, in dit geval de flexwoningen, gewaarborgd.

Het vernieuwende en innovatieve karakter van de flexwoningen

De corporaties en de gemeente zijn al een aantal jaren voortvarend bezig als het gaat om de realisering van tijdelijke woningen. Met de flexwoningen in de Noordoosthoek willen Zayaz en de gemeente het concept van tijdelijke woningen doorontwikkelen naar een concept van geleidelijk wonen. Van een tijdelijke woning als een “dak boven het hoofd” naar een “thuis”. In verband hiermee is een identiteitsconcept ontwikkeld dat de basis vormt voor het voorlopig ontwerp stedenbouwkundig plan. Hierin zijn 3 kernwaarden gedefinieerd: Bestebuur, Vindingrijk en Circulair. Deze kernwaarden worden ruimtelijk, functioneel en procesmatig doorgevoerd in de nieuwe buurt.

Verder is een uitgangspunt dat het grootste deel van de flexwoningen (circa 123 stuks) via een tijdelijke omgevingsvergunning, voor een periode van maximaal 15 jaar, wordt geplaatst. Vervolgens worden deze woningen binnen die periode verplaatst naar een permanente plek elders in de Noordoosthoek. Hieronder is dat schematisch weergegeven:

Het is de bedoeling om clusters van circa 30 flexwoningen verdeeld in fasen te verplaatsen. De bewoners mogen meeverhuizen als zij dat willen. Zo blijven uiteindelijk circa 80 flexwoningen van Zayaz (permanent) achter op de eerste locatie en wordt door de verplaatsing van de overige flexwoningen ruimte vrijgemaakt voor permanente woningbouw in andere categorieën. Dit is goed voor de gewenste differentiatie in de verschillende wijken en buurten van de Noordoosthoek conform de Woonvisie van de gemeente ’s-Hertogenbosch.

Gefaseerde gronduitgifte

Gelet op het voorgaande zal de daadwerkelijke gronduitgifte aan Zayaz eveneens gefaseerd plaatsvinden, dat wil zeggen: na het sluiten van de concrete uitgifteovereenkomsten en nadat er omgevingsvergunningen voor de bouwplannen in een fase zijn verleend. Het betreft zowel de tijdelijke ingebruikgeving van grond ten behoeve van circa 123 flexwoningen voor een periode van maximaal 15 jaar, als verkoop van grond voor circa 82 flexwoningen die permanent op de locatie blijven staan. Daarnaast worden afspraken gemaakt over de verplaatsing van circa 123 flexwoningen, waarvoor op een nader te bepalen locatie elders in de Noordoosthoek grond aan Zayaz zal worden verkocht.

De eerste gronduitgifte, tijdelijk gebruik voor een periode van maximaal 15 jaar, betreft het eerste cluster van 30 flexwoningen dat hieronder indicatief (met rode omlijning) is afgebeeld:

Ontwikkelingsfase

De voorbereiding en uitwerking van de bouwplannen, met name voor het eerste cluster van 30 flexwoningen, bevinden zich nu in een vergevorderd stadium. Alvorens de gemeente en Zayaz (nog meer) forse investeringen gaan doen (denk aan de aanleg van infrastructuur en het bestellen van de fabrieksmatig te produceren woningen) is zekerheid nodig over de uitgifte van de gronden.

Reageren

Tegen de voorgenomen uitgifte kunnen geen zienswijzen, bezwaren of beroep in de zin van de Algemene wet bestuursrecht worden ingediend of ingesteld. Mocht u zich niet kunnen verenigen met de voorgenomen uitgifte en merkt u zichzelf aan als belanghebbende (te weten: een gekwalificeerde gegadigde die op vergelijkbare wijze als woningcorporatie Zayaz kan zorgen voor de (grotendeels) fabrieksmatige en circulaire bouw, voor de rechtvaardige, doelmatige en marktgerichte toewijzing en verhuur, alsmede voor de duurzame instandhouding van de flexwoningen, zijnde sociale- en middeldure huurwoningen) dan dient u dat, binnen een termijn van 20 kalenderdagen na publicatie van deze bekendmaking, kenbaar te maken door een kort geding tegen dit voornemen aanhangig te maken bij de voorzieningenrechter van de rechtbank. De termijn van 20 kalenderdagen merken wij aan als vervaltermijn.

Informatie

Voor nadere inlichtingen kunt u zich wenden tot de projectleider van De Groote Wielen: de heer Iwan de Vries via 06 - 55 24 73 18 of via het digitaal contactformulier.

Het voornemen van de verkoop van de grond is ook gepubliceerd in het Gemeenteblad (gmb-15 juni 2022) op overheid.nl