Atelier- en broedplaatsenbeleid

We krijgen verschillende vragen over onderdelen in de overeenkomst voor de ateliers. Hieronder schrijven we de meest voorkomende vragen en een antwoord. Mochten er vragen zijn die hier niet tussen staan, stuur dan je vraag via het digitaal contactformulier.

1. In artikel 3.2 staat de maximale huurprijs beschreven en daar staat het woord marktconform. Wat betekent dat?

We willen ervoor zorgen dat in de toekomst er een transparante, navolgbare wijze is waarop een m2 tarief per pand bepaald wordt. Als gemeente willen we de huurprijzen voor de ateliers daarom gelijktrekken met de maatschappelijke beleidshuur.

Al in 2005 is er met collegebesluit vastgesteld dat er voor de gemeentelijke ateliers een maximale huurprijs geldt, de bovengenoemde maatschappelijke beleidshuur. Dat is een maximale kale huurprijs per vierkante meter per jaar. Deze lag in 2005 op respectievelijk €35 per m2/jaar buiten het centrum, en €45 per m2/jaar binnen het centrum. Deze bedragen zijn inmiddels natuurlijk hoger, omdat deze steeds jaarlijks zijn geïndexeerd.

Dit raadsbesluit geldt nog steeds. Dat betekent dat de maximale huurprijzen ook in de toekomstige situatie gekoppeld blijven aan de beleidshuur. Op dit moment zijn de beleidshuren voor 2025 €66,46 per m2 per jaar binnen het stadscentrum, en € 50,70 per m2 per jaar buiten het centrum.

Goed dus om nog extra te benadrukken dat de term ‘marktconform’ in deze context verwijst naar marktconforme huurprijzen van ateliers, in relatie tot landelijke huurprijzen voor ateliers (benchmarks). Het gaat hier dus niet commerciële marktconforme huurprijzen. Door een maximaal huurtarief te koppelen aan een beleidshuur, limiteren we het maximale huurtarief dat er gerekend mag worden, ook door een toekomstige beheerder.

2. In artikel 3.4 staat dat er alleen opgezegd kan worden met een aangetekende brief. Kan dat ook op andere manieren?

De gemeente gebruikt voor al haar huurders dezelfde contracten waarin deze voorwaarde is opgenomen. De gemeente wenst deze uniformiteit te behouden.

3. In artikel 4.5.3 verklaart artikel 17 algemene bepalingen niet van toepassing is. Wat betekent dat?

De gemeente contracteert op basis van de ROZ-modellen, waarbij er een keuzemogelijkheid is hoe de huurprijs wordt geïndexeerd. Deze keuzemogelijkheden zijn in het laatste model uitgebreid. De gemeente volgt dit model en hanteert een indexatie volgens het CPI.

Artikel 4.5.1-4.5.3 HOVK zijn in de plaats gekomen van artikel 17 AB. Feitelijk staat hier niets anders in, nu de gemeente heeft gekozen voor de regulier vorm van indexeren. De genoemde wijziging verandert dan ook niet. Sterker nog, deze wijze is duidelijker voor de huurder, nu alle bepalingen omtrent indexatie rechtstreeks in de huurovereenkomst staan en ze daarvoor niet naar de Algemene Bepalingen hoeven.

4. In artikel 5 staat bij sommige overeenkomsten onder ‘levering van zaken en diensten’ alleen energie en water vermeld, terwijl bij andere overeenkomsten aanvullende diensten, zoals internet, werden geleverd of onbenoemd. Wat betekent dit?

Indien gewenst, kunnen huurders de uitsplitsing van energie- en servicekosten opvragen, deze wordt hen dan toegezonden. Op de factuur die huurders vanuit de gemeente gaan ontvangen, staat de uitsplitsing ook vermeld.

5. In artikel 6 staat beschreven over een waarborgsom, maar dit ook doorgehaald. Wat betekent dit?

Artikel 24 AB bepaalt enkel dat INDIEN er een bedrag als waarborgsom of bankgarantie is overeengekomen, dat de huurder dan bepaalde verplichtingen heeft. Of dat voor die waarborgsom/bankgarantie aanvullende afspraken gelden.

Zie 24 lid 1 zinsdeel: ‘[…] ter grootte van een in de huurovereenkomst weergegeven bedrag dan wel waarborgsom […]’.

In de huurovereenkomst is dit doorgehaald, waardoor er géén bedrag voor waarborgsom/bankgarantie is overeengekomen. Deze bepalingen zijn dan ook niet van toepassingen.

6. In artikel 11 staat beschreven over de controleplicht en privacy-inperking. Waarom staat dit hier en waarom staat hierbij dat art. 30 AB niet van toepassing is?

Dit heeft te maken met nieuwe wetgeving. De AB zijn uit 2015. Het privacy artikel is gewijzigd naar aanleiding van de AVG. De AVG is in 2018 in werking getreden. In de AB stonden aldus nog bepalingen die hiermee in strijd waren. Door het nieuwe artikel en de uitsluiting van artikel 30 AB wordt voldaan aan de AVG.

De controle-bepaling is opgenomen om ondermijnende activiteiten in het gehuurde tegen te gaan. Zeker gezien er veel huurders per pand een atelierruimte huren, is het van belang dat de gemeente voldoende mogelijkheden heeft om toe te zien dat de huurder de huurovereenkomst nakomt.

Nu deze inspectie in overleg met de huurder wordt bepaald, en huurder daarbij aanwezig is, is dit niet onbezwaarlijk voor de huurder. En wegen de belangen van de verhuurder om, indien nodig, controlemogelijkheden voorhanden te hebben zwaarder.

Deze artikelen worden dan ook niet gewijzigd of geschrapt.

7. In artikel 11.3.1 staat beschreven dat de verhuurder, na overeenstemming met de huurder, het gehuurde mag betreden. Hoe zit dit met betrekking tot het boete bedrag?

De controle-bepaling is opgenomen om ondermijnende activiteiten in het gehuurde tegen te gaan. Zeker gezien er veel huurders per pand een atelierruimte huren, is het van belang dat de gemeente voldoende mogelijkheden heeft om toe te zien dat de huurder de huurovereenkomst nakomt.

Nu deze inspectie in overleg met de huurder wordt bepaald, en huurder daarbij aanwezig is, is dit niet onbezwaarlijk voor de huurder. En wegen de belangen van de verhuurder om, indien nodig, controlemogelijkheden voorhanden te hebben zwaarder.

De boete is niet onbezwaarlijk. Deze wordt enkel opeisbaar indien huurder niet meewerkt aan het plannen van een controle moment, én de verhuurder hem/haar daarvoor in gebreke heeft gesteld (dus nogmaals een termijn heeft gegeven om een datum te bepalen). Als de huurder dan alsnog niet meewerkt, mag pas een boete worden geínd.

Gezien de belangen van de gemeente voor wat betreft veiligheid, van het pand, maar ook van andere huurders, is het van belang dit artikel te handhaven.

8. Het artikel 11.6.1 staat dat het gebruik van onder andere een elektrische kachel niet is toegestaan.

De gemeente gaat hier geen aanpassingen op doen. Dit in het kader van veiligheid en duurzaamheid.

9. Het artikel 11.6.2 beschrijft dat het stallen van motorvoertuigen en andere materialen niet is toegestaan, maar in de werkelijkheid past het toch wel. Hoe zit dit?

Dit artikel wordt niet aangepast, de ateliers zijn namelijk bedoeld als ateliers. Parkeren kan te allen tijde op de aanwezige parkeerplaatsen en gezamenlijke ruimtes zijn niet bedoeld als stalling/opslag.

10. Het artikel 11.6.3 beschrijft een verzekeringsplicht. Dit was in het verleden niet verplicht, waarom dan nu wel?

Mocht je principiële bezwaren hebben tegen deze bepaling, stuur dit individueel via het digitaal contactformulier.

11. In artikel 11.6.7 wordt beschreven dat wijzigingen in subsidieregelingen gemeld moeten worden, waarom is dit?

De gemeente  gebruikt voor al haar huurders dezelfde contracten waarin deze voorwaarde is opgenomen. De gemeente wenst deze uniformiteit te behouden.

12. In artikel 11.7 staat in sommige overeenkomsten beschreven over medegebruik. Is dit verplicht voor iedereen? Of hoe werkt het als ik medegebruik wil?

Indien een huurder medegebruik wil faciliteren in zijn of haar atelier, kan hiervoor contact worden opgenomen met de afdeling Maatschappelijk Vastgoed via het digitaal contactformulier.

1. Waarom is er een externe commissie?

In het vastgestelde beleid benoemen we vijf doelen. De Commissie Bossche Ateliers en Broedplaatsen zorgt ervoor dat de verdeling van de gemeentelijke ateliers in lijn ligt met de vijf doelen van dit atelier- en broedplaatsenbeleid. Zo toetst de commissie op professionaliteit van het kunstenaarschap, beoordeelt zij of de werkruimtes naar behoren worden gebruikt en heeft zij het mandaat om af te wijken van specifieke contractduren. Hiermee borgen we dat de kandidaat-huurders tot één van de beoogde doelgroepen behoren, dat er binnen de atelierpanden en broedplaatsen voldoende doorstroming op gang blijft en dat startende makers een eerlijke kans krijgen.

2. Waarop toetst de commissie die de ateliers toewijst?

De Commissie Bossche Ateliers en Broedplaatsen is vanaf 2025 actief. De werkwijze en criteria waarmee de commissie aan de slag gaat, worden op een later moment bekend gemaakt,

Voor het bepalen van de criteria zijn er sessies georganiseerd met het culturele veld. De terugkoppeling daarvan is gedeeld met het veld. Denk hierbij aan:

1. Gebruik atelier – wordt het atelier gebruikt voor ontwikkeling van de professionele praktijk met artistiek of cultureel doel?
2. Moment in carrière – waar in jouw professionele carrière ben je? Een startende maker of een gevestigde maker?
3. Wederkerigheid – wat is jouw bijdrage aan het klimaat en ecosysteem binnen de creatieve hub of binnen de stad ’s-Hertogenbosch? Deze bijdrage kan op economisch, sociaal of cultureel vlak zijn.
4. Financiële draagkracht – past een gesubsidieerd atelier bij dit moment in je carrière?

3. Wie zitten er in de commissie?

De commissie bestaat uit een pool van leden die beschikken over artistieke en zakelijke kennis van de professionele cultuursector, leden met een achtergrond in sociaal-maatschappelijke initiatieven en mensen met een zakelijk profiel en kennis van ondernemen. Dit zijn mensen van binnen én buiten ’s-Hertogenbosch. De exacte samenstelling van de commissie wordt op een later moment bekend gemaakt.

4. Als ik een negatieve evaluatie van de commissie krijg, kan ik dan geen atelier meer huren?

Je kan zeker nog een atelier huren, maar deze commissie gaat over de gesubsidieerde ateliers van ’s-Hertogenbosch (tot 1 januari 2025 beheerd door ABS). Bij deze gesubsidieerde ateliers kan je dan geen atelier huren, maar bij andere niet-gesubsidieerde plekken in de stad kan je gewoon terecht.

1. Wat wordt verstaan onder ‘startende makers’?

Onder startende makers verstaan we kunstenaars die, of maximaal 10 jaar afgestudeerd zijn van een kunstvakopleiding, of autodidact zijn maar aantoonbaar maximaal 10 jaar op professioneel niveau werkzaam zijn. We beschouwen elke maker die aan de beginfase van diens professionele beroepspraktijk staat, ongeacht leeftijd, dus als startende maker.

2. Waarom wordt binnen het Atelier- en broedplaatsenbeleid focus gelegd op startende makers?

Een werkplek vinden is moeilijk, met name voor startende makers. En dat terwijl deze groep onmisbaar is voor de invulling van een belangrijke pijler van ons cultuurbeleid: vernieuwen van het aanbod. We zien dat startende makers op dit moment geen gelijke kans krijgen, waarmee het makersklimaat van de toekomst in het gedrang komt. We doen met het nieuwe atelier- en broedplaatsenbeleid dan ook een beroep op de solidariteit van makers naar de nieuwe generatie makers: de mid-career kunstenaars hebben tijd en ruimte gekregen om hun beroepspraktijk in een gesubsidieerd atelier op te bouwen. Startende makers willen we diezelfde kansen geven.

3. Ik huur een atelier, hoe lang mag ik daar nog in blijven?

Als je nu een atelier huurt bij Atelier Beheer Stichting (ABS), dan krijg je de mogelijkheid om een nieuwe huurovereenkomst af te sluiten met de gemeente en mag je tot uiterlijk 1 januari 2030 gebruik maken van je atelier onder de huidige voorwaarden. Vanaf 2025 buigt een nieuwe commissie zich over de beroepspraktijk van alle huurders en maakt daarover een individuele evaluatie. Daaruit blijkt of je na 1 januari 2030 ook nog gebruik kunt maken van het atelier.

4. Wat doet de gemeente nog meer als het gaat om werkplekken voor makers?

Naast dit nieuwe Atelier- en broedplaatsenbeleid, hebben we in 2023-2024 ook stappen gezet waar het gaat om het realiseren van twee creatieve broedplaatsen. In de Maaspoort is een creatieve hub gerealiseerd waar beeldende makers en podiumkunstenmakers kunnen werken: Lokaal 0.62. Daarnaast zijn er repetitieruimtes, een exporuimte en een presentatieruimte.

In de Ridderstraat heeft broedplaats het Nest in het najaar 2024 haar 1-jarig bestaan gevierd. Hier werken podiumkunstenaars aan producties en delen ze het maakproces met het publiek. Het Nest biedt ruimte aan uiteenlopende makers. Ga gerust een kijkje nemen!

Tenslotte hebben we ook een nieuw initiatief ondersteund van fotograaf Shirley Welten. Zij heeft zich sterk gemaakt voor de ontwikkeling van een donkere kamer. Fotografen die analoog werken kunnen op inschrijving gebruik maken van deze doka. Nieuwsgierig geworden? Meer informatie kun je vinden op de website van De Lichtkamer.